ITBI agora é sobre o valor da transação, define STJ
O colunista Gustavo Milânio opina sobre a nova decisão do STJ
22/06/22 às 12h09
Não bastasse a imensa burocracia que já existe embutida em todo processo de compra e venda de imóveis em nosso país, o brasileiro ainda se vê obrigado a pagar impostos maiores do que deveria, nessas transações. Por essas poucas linhas que escrevi, os itabiranos já sabem do que estou falando, porque esse problema também é recorrente em nossa cidade.
O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é um tributo municipal, obrigatório quando há transmissão de propriedade imobiliária. Acontece que a base de cálculo, na hora de fazer a cobrança, muitas vezes foge da realidade, obrigando os contribuintes a tirarem do bolso uma cifra maior do que devido. A boa notícia é que isso parece estar chegando ao fim. Pelo menos, é o que definiu a primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao decidir de forma unânime, que o ITBI deve ser calculado com base no valor do negócio realizado. As palavras mágicas desta decisão, amigos, são: “valor da transação” (REsp 1937821/SP). Isso faz uma diferença e tanto. Quem paga o imposto sabe o que estou dizendo.
Valor da transação não é aquele baseado no preço do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), por exemplo. É o preço real praticado na transição da propriedade imobiliária. Na prática, para ficar ainda mais claro o que estou dizendo, se a base de cálculo do IPTU de um imóvel for de R$200 mil e a venda se realizar por R$100 mil, o imposto deve ser calculado sobre o valor da venda efetivamente praticada, desconsiderando-se assim outros parâmetros.
A decisão do STJ é clara e promete colocar um ponto final nas cobranças abusivas, que são práticas comuns em inúmeras Prefeituras espalhadas pelo Brasil, já que o art.156 da Constituição Federal dá aos municípios a competência para cobrar tal imposto. O STJ julgou o tema da seguinte forma:
- a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação.
- b) o VALOR DA TRANSAÇÃO declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN).
- c) o Município NÃO PODE arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente”.
Ufa!
Assim, com base nesse recente precedente, já é possível questionar e pedir a devolução de valores indevidamente recolhidos, observando, é claro, os prazos prescricionais.