Procura-se um imóvel

Casa ou apartamento? A pergunta, que poderia ser facilmente respondida por quem planeja comprar a sonhada casa própria, esbarra em pelo menos dois obstáculos em Itabira: a pouca oferta e o preço além das condições para um bom percentual da população. Segundo pesquisa realizada pelo Instituto Data-MG, entre os dias 2 e 6 de abril de 2009, 40% dos 409 entrevistados pretendem adquirir um imóvel em Itabira nos próximos dois anos. O momento para a compra não poderia ser mais oportuno, considerando que as diversas linhas de financiamento, principalmente da Caixa Econômica Federal, e o lançamento do programa Minha Casa, Minha Vida, visam exatamente a fomentar o mercado imobiliário no Brasil e a beneficiar famílias de baixa renda. Mas, na cidade do minério, é preciso construir, expandir e investir para que se ofereça mais moradia e se diminua o chamado déficit habitacional. Já para a faixa da população com condições de empregar R$ 150 mil ou mais em um imóvel, não há problemas.

 

De acordo com a pesquisa, das pessoas que detêm renda entre dois e cinco salários mínimos, 45% estão interessados em um novo lar, enquanto esse número sobe para 52% na faixa salarial acima de seis salários mínimos. Uma valorização crescente dos imóveis pôde  ser sentida nos últimos anos, principalmente com a melhoria da infraestrutura urbana. Como exemplo, os lotes da avenida Mauro Ribeiro, que foram vendidos com ágio. Com isso, toda a região se valorizou e isso refletiu na cidade de forma geral. “Acredito que a região da antiga Estação Ferroviária, onde a Prefeitura fez um leilão de lotes, é a que mais se valorizou ultimamente. Potencialmente, para lá devem ser instaladas agências bancárias e até um novo supermercado de Belo Horizonte já está previsto. Além das unidades residenciais”, confirma o investidor Jânio Bragança.

 

Diversos fatores estão relacionados com a atual situação do mercado imobiliário de Itabira. Segundo Marcelo Azevedo (Shell), da Expansão Imóveis, a retomada da produção da Vale, com suas terceirizadas, é um dos principais. Para Jânio, a cidade sempre teve uma relevância regional, sendo polo de desenvolvimento, o que gera a transferência de moradores da circunvizinhança, em busca de usufruir os benefícios que Itabira oferece: saúde, educação, serviços, etc.

 

Geraldo Querobino, sócio da Ambiente Imóveis, completa o pensamento, dizendo que os imóveis são uma excelente opção de investimento para quem já tem sua casa e quer comprar outra para alugar ou revender mais tarde com boa margem de lucro. Lucro que pode chegar a 100% de acordo com Helena Martins, da Central Imóveis. Seja qual for o motivo, há muita procura e pouca oferta. Pela lei de mercado, nesses casos os preços tendem a subir, realidade já vivenciada por aqui. Ainda assim as opiniões são diversas entre os profissionais do ramo. Geraldo acredita que muitas avaliações são feitas acima do valor de mercado e algumas imobiliárias itabiranas têm culpa. É o que ele chama de especulação. Maria Tereza Viana, da Tereza Imóveis, concorda que os preços são altos, mas não considera que estejam fora da média de mercado.

 

Já Marcelo acredita que Itabira segue o nível brasileiro e as comparações de preços, sobretudo com Belo Horizonte, não são proporcionais. Opinião parecida tem Sidney Almeida Lage, da Aplik Imóveis. “Quem controla os preços é o mercado. Cidades da região estão 30 anos atrasadas em relação à nossa no que diz respeito às conquistas sociais. Então não tem nem como comparar. A estrutura de Itabira é excelente”, argumenta, ratificando que há oferta para quem pode pagar. Helena faz uma boa observação: “Os proprietários, muitas vezes, querem que seus imóveis usados tenham o mesmo valor dos novos”.

 

Jânio Bragança afirma que não tem elementos para uma avaliação detalhada, mas acredita que a qualidade dos imóveis na cidade deve ser aprimorada. “Os preços em Itabira estão aquém dos imóveis similares em Belo Horizonte. Um apartamento novo na capital, nos bairros Gutierrez ou Barroca, de três quartos, com uma suíte, de padrão médio, hoje, é vendido entre R$350 a R$450 mil. Em Itabira, apartamentos similares custariam, no máximo, entre R$260 e R$300 mil”, compara. Se o preço é alto ou não, é melhor que a resposta fique com alguma pesquisa quantitativa que considere as diversas variáveis cabíveis. Mas uma preocupação vale: as expectativas quanto ao futuro podem até ser de estabilidade, mas os preços não tendem a cair.

 

“Quem quiser e puder comprar seu tão sonhado espaço, é bom que o faça agora, porque se deixar o tempo passar, pode precisar desembolsar mais dinheiro”, dizem os corretores. Projeção que soa positivamente aos vendedores e investidores. “A garantia de retorno é 100% maior em Itabira com relação a Belo Horizonte”, garante Emerson Alvarenga Barbosa, proprietário da MD Predial. “Não há aplicação financeira melhor”, confirma Jaqueline Duarte, corretora da Expansão Imóveis.  

 

Destinados a uma clientela especial e exigente, os imóveis de luxo encontram mercado certo em Itabira entre os consumidores classe A. Localização privilegiada, conforto, tecnologia e segurança são os pilares desses empreendimentos. Atentas a esse comportamento, as construtoras buscam terrenos bem localizados e projetos inteligentes com foco em um público que quer aumentar o patrimônio, trocar de moradia ou mesmo investir.

 

A Construtora Hedro tem essa especialidade. “Independentemente da metragem, nosso padrão é exclusivo, com apartamentos individualizados e excelência em acabamentos”, afirma o diretor Anderson Duarte. A Hedro está, atualmente, à frente de cinco empreendimentos que prometem elevar o padrão dos imóveis na cidade. Entre eles, o Edifício Esmeralda, do empresário Márcio Athompson, localizado na avenida Mauro Ribeiro, no bairro Esplanada da Estação. Apesar de o projeto ainda não ter sido lançado, ele adianta que as 32 unidades terão 3 e 5 quartos, variando de 100 a 203 metros quadrados, com preços que vão de R$ 280 a R$ 600 mil. A previsão é que o Esmeraldas fique pronto em quatro anos, mas a parte comercial, no andar térreo, já está em fase final.

 

Outro destaque é o Edifício Memórias, também na Esplanada da Estação. De propriedade da Estação Incorporadora, terá 14 unidades que custarão em média de R$ 200 a R$ 300 mil (com exceção das duas coberturas). A primeira etapa está sendo concluída este ano e as lojas já estão disponíveis para locação. Entre os diferenciais do prédio, estão os acabamentos interno e externo. Nas lojas já prontas foram utilizados granito preto e cerâmica de alto padrão na fachada. Um item importante é o tamanho dos apartamentos: o de três quartos terá 110m² e o de quatro quartos, três suítes. A amplitude alcança a área de lazer e convivência, com aproximadamente 650 m², que inclui salão de festas, sala de ginástica, sauna, piscina e quadras. De acordo com Anderson, Itabira sempre foi carente de empreendimentos de alto padrão. “Não há na cidade apartamentos de luxo novos como os que estamos fazendo”, conta o engenheiro responsável também por outros dois empreendimentos de alto luxo, ambos na rua Dona Modestina: os edifícios Giardinno e Cristal.

 

Em comum, os prédios acima têm detalhes enriquecedores, como acabamento com material de primeira linha, numerosas vagas de garagem, salão de festas, ampla área de lazer e espaços bem elaborados como varandas, suítes, closets, entre outras sofisticações. “Os compradores querem morar em locais privilegiados ou encontrar uma oportunidade de investimento rentável, uma vez que esse tipo de imóvel se valoriza bastante”, ressalta Anderson. Além desses quatro, a Hedro está construindo o Lótus, no bairro Cidade Nova, em Itabira: uma opção de qualidade com preços acessíveis. O prédio tem 12 unidades de 62,5 metros quadrados e será concluído no início de 2010. Os preços variam de R$ 130 a R$ 150 mil e há poucas unidades disponíveis.

 

 

Já que as casas prontas e os apartamentos exigem um desembolso maior no momento da aquisição, há quem opte por comprar um lote e construir, mesmo que seja aos poucos, alternativa que pode significar mais tempo para organização da vida financeira. Helena Martins, da Central Imóveis, vê um porém: “Comprar lote pode ser viável se o interessado tiver dinheiro para construir. O problema é que os lotes também custam caro em Itabira”. Maria Tereza afirma que, ao contrário do que muitos podem pensar, o problema maior da construção na cidade é a topografia. “Itabira tem um revelo muito irregular e isso onera muito a obra”, alerta. A solução, de acordo com Anderson, da Hedro, é sempre procurar um profissional qualificado para dar respaldo técnico e garantia à obra. Há também os chamados condomínios: grupos de pessoas que se reúnem para construir prédios, dividindo os custos e repartindo as suas unidades. Para isso, contratam profissionais ou empresas especializadas em gerenciamento de obras.

 

Sebastião Ayres, diretor da Almeida Ayres Engenharia, conta que a prática é comum em Itabira e que a empresa acompanha várias obras com esse perfil de cliente. “Muitas pessoas ainda apostam na construção como a saída mais em conta”, afirma. Quem for construir pode contar também com o financiamento de materiais de construção que, segundo a gerência da Caixa, é fácil, rápido e exige menos burocracia. É possível financiar até R$ 25 mil, num prazo de até 120 meses, com prestações a partir de R$ 135 mensais. As taxas de juros e os valores financiados variam de acordo com a renda salarial. Se a construção for simples, a CEF ainda disponibiliza projetos – arquitetônico, hidráulico, elétrico, etc. – que

podem ser úteis. Para quem vai encarar uma construção, DeFato lançou um Guia especial – dividido em dois volumes – para tentar auxiliar na busca dos melhores fornecedores. Os exemplares acompanham a revista nas edições de julho e agosto.

 

O número tão elevado de pessoas ávidas por um teto, não só em Itabira, mas em todo Brasil, talvez tenha servido de inspiração para o nome do programa do governo federal: Minha Casa, Minha Vida. Mas o tão divulgado e esperado programa vai ter de superar obstáculos na cidade de Drummond. Ele só aceita imóveis novos, que custam até R$ 80  mil, coisa rara por aqui. O que fazer então? “É hora de os indo investidores e empresários construírem novos empreendimentos que atendam a esse público”, diz Maria Tereza.

 

A opinião dela foi reforçada, inclusive, pela gerente da Caixa Econômica Federal, Nora Ney Torquato, que citou a participação das pequenas construtoras como fundamentais. De olho nessa oportunidade, a empresa MD Predial pretende lançar, nos próximos quatro meses, 500 novos apartamentos na faixa de R$ 80 mil nos bairros Praia, Jardim das Oliveiras e Novo Amazonas. Eles devem ser vendidos ainda na planta e poderão ser financiados pela Caixa. O edifício Grand Ville, no Praia, faz parte do projeto e é um exemplo do poder de liquidez para os investidores que pretendem trabalhar com foco no público com padrão de vida mais baixo. “Em 24 horas, vendemos todos os apartamentos de dois quartos. Faltam agora apenas alguns de três quartos”, comemora Emerson.

 

Para garantir os benefícios do governo, por meio dos programas de incentivo, ou conseguir um financiamento bancário, não há a necessidade de uma grande empresa como intermediária, ou da Secretaria de Ação Social, que já recebeu cerca de 5.400 inscrições. Basta o imóvel ser documentado e não ter pendências, tanto no lote quanto na construção.

 

Em Itabira, segundo a Ambiente Imóveis, cerca de 60% dos imóveis à disposição no mercado apresentam problemas documentais. Mais uma dificuldade para quem pretende contar com a ajuda dos planos políticos habitacionais, já que, nesses casos, a preferência acaba sendo de quem pode comprar e pagar à vista ou em pequenas prestações, sem a intermediação do burocrático serviço bancário. Se os documentos exigidos estiverem todos de acordo, então o comprador pode recorrer ao crédito bancário. “São excelentes opções para quem está pagando aluguel”, salienta Nora Ney. No site da caixa, www.caixa.gov.br, é possível fazer as simulações do financiamento do Minha Casa, Minha Vida, do antigo financiamento e do consórcio.

 

Para os que não gostam de pagar juros, estão livres do aluguel e podem esperar acima de um ano ou dois para adquirir sua casa, terreno ou apartamento, a melhor opção, de acordo com a gerente da Caixa, é o consórcio. A carta de crédito varia de R$ 20 mil a R$ 300 mil, com prestações a partir de R$ 275 mensais. O prazo máximo de pagamento é de 120 meses. E há outro detalhe: o consorciado, quando contemplado, pode optar por investir o dinheiro enquanto não decide em que aplicar. Mas é bom lembrar que vale apenas para investimentos imobiliários, a não ser que haja a quitação de todas as parcelas. O simulado do consórcio também pode ser encontrado no site da Caixa.